금리 급등, 부동산시장 침체로 본격화
전문가들 다양한 대응방안 제시
금융연구원, 사업장별 사업성 평가·구조조정·유동성 재배치·철저한 모니터링 등 주문
[중소기업투데이 이상영 기자] 2022년 들어 시장금리 급등과 부동산시장 침체가 본격화되면서, 국내 부동산 PF 금융시장은 채권시장 경색과 불확실성이 커지고 있다. 특히 비은행권의 제2금융권을 중심으로 더욱 그 리스크가 커지고 있는 실정이다. 이같은 시장 상황에 정통한 전문가들은 더 늦기 전에 사업장별 사업성 평가나 구조조정, 비은행권 부동산 PF에 대한 대책과 함께 유동성 부족 분야에 대한 유동성 재배치 등의 대응 방안을 촉구하고 있다.
그 중에서도 최근 한국금융연구원은 “관련 부실화가 점차 노골화되고 있는 PF 사업장이나, 시공사(건설사), 관련 금융회사들의 연쇄 부도나 부실화를 방지하기 위해선 각별한 정책대응이 필요하다”고 밝혔다.
이 기관의 이상용 연구원은 ‘국내 비은행 부동산 PF 금융 익스포저 리스크 관리 방안’ 연구보고서에서 이 분야 조사․연구 결과 중에선 가장 세밀하고 구체적인 실행 방안을 제시해 주목을 끌고 있다. 그가 내놓은 대안은 대체로 중․단기에 걸쳐 8~9개 가량의 해결책이다.
이에 따르면 우선 ‘사업장별 사업성 평가’다. 개별 시공사별, 금융업권별로 자체 위기관리 노력을 기울이는 한편, 지속적인 현장점검을 통해 리스크를 차단하기 위한 다양한 제도적 장치를 갖춰야 한다는 주문이다. 이를 위해 PF 사업장별로 사업성이나 재무상황 재평가를 통해 부실 가능성을 점검하고, 자금조달 상황 등을 다각도로 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 주장이다. 특히 “리스크가 수면 위로 드러나고 있는 현 시점에선 시공사나 증권사의 우발채무나 자금경색을 방지하기 위해 해당 기업이나 금융사에 대한 사전 구조조정이 필요하다”는 입장이다.
다음으로 ‘유동성 재배치’도 한 방법이다. 이 연구원은 “자금경색을 해소하기 위해 시장 유동성의 여유가 있는 부문에서 부족한 부문으로 유동성을 재배치해야 한다”고 주문했다. 그에 따르면 충분한 정도의 채권안정펀드 및 증시안정펀드 조성, 금융지주의 유동성 지원 프로그램 등이 필요하다. 이를 통해 단기금융시장과 회사채시장 불안을 조기에 안정시키고, 특히 신용도가 낮은 부동산 PF ABCP(자산유동화 기업어음) 및 캐피탈 등의 여전채(여신전문금융업 발행 사채) 시장이 정상화될 수 있도록 매입 프로그램을 가동시킬 필요가 있다.
또한 자금조달에 어려움을 겪고 있는 금융회사에 대해 자금여력이 있는 금융지주나, 모기업 또는 계열사를 통한 유동성 지원(Buy-Back) 방안도 모색하는 것이 바람직하다.
또한 범정부 차원에서 시장에 새로운 유동성을 공급할 수 있는 방안을 확보해야 한다는 주장도 있다. 이 주장에 따르면 다만 직접적인 금융시장 지원보다는 주로 경기둔화로 인해 증가하고 있는 취약계층 지원에 집중해야 한다.
반면에 한국은행은 외환시장 상황을 고려하여 기준금리 조정속도를 유연하게 조정할 필요가 있다. 또 자금시장 내 유동성 재배치에 동원할 수 있는 시장 여유자금이 한계에 도달할 가능성에 대비, 환매조건부 채권의 매입 규모나 적격담보증권 범위를 추가 확대하는 등의 방식도 필요하다. 이는 특히 “비은행 금융회사에 대한 긴급유동성 공급채널을 추가로 확보해 둘 필요가 있기 때문”이란 설명이다.
특히 중요한 것은 건설사, 시행사를 비롯해서 PF 관련 금융권 전반의 구조조정이 필요하다. 또 “적정한 시점에는 건설사, 건설하청업자, 관련 금융회사 등의 회생, M&A, 구조조정 등을 통해 시장 전반의 건전성 회복에 대안 방안을 구체화할 필요가 있다”는 주장이다.
주택도시보증공사(HUG) 등 역할 등 중장기적 대책
중장기적으로는 주기적으로 반복되는 부동산금융발 위기를 사전에 방지하기 위해 PF사업 참여 건설사 및 금융회사의 자율적 책임구조를 정착시켜야 한다는 주장이다. 특히 비은행 부동산 PF와 관련된 금융규제를 정비하고, 관리체계를 구축해야 한다는 주장이다.
특히 부동산 PF 유동화증권이나, 채무보증이 문제다. 이와 관련해 전문가들은 “그동안 PF 채무보증을 크게 확대시켜온 증권사에 대해 사업성과 현금흐름 등 위험요인 중심으로 프로젝트의 리스크를 평가해야 한다”면서 “특히 자기자본 대비 채무보증 규모가 일정 수준 이상인 증권사들(주로 중소형 증권사)에 대해서는 별도의 위험가중치나, 채무보증한도 설정, 대손충당금 추가 적립 방안 등을 고려할 필요가 있다.”는 의견이다.
특히 “사업장별 사업성 평가”를 강조하는 목소리도 높다. 앞서 금융연구원의 이 연구원은 “개별 사업장별로 사업성과 분양성과가 차별화될 것으로 예상된다”면서 “이에 사업장이 위치하는 지역의 부동산경기 흐름에 따른 사업장별로 사업성이나, 자금조달 상황의 변화를 파악하기 위한 사업장별 사업성 평가를 정기화할 필요가 있다”고 제안했다. 또 “시공사의 선정기준을 합리화하고, 시행사의 시행능력 최소조건을 설정하는 등 조치가 바람직하다”고 했다.
주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 역할도 바뀌어야 한다는 주장도 나온다. 특히 후분양 제도가 앞으로 정착될수록, 현재 선분양 제도에서 분양보증(주로 중도금대출 보증)하의 시스템과는 크게 달라져야 한다는 입장이다. 즉, “기존 분양아파트 입주자를 위한 분양보증에서 부동산 PF사업 관련 보증을 확대하는 방향으로 역할을 재구성할 필요가 있다”는 주장이다. 이를 통해 시장 리스크나 사업성 분석의 오류 등 각종 위험으로부터 발생할 수 있는 원리금 회수 위험을 헤지(상쇄)해 주는 관련 지급보증 상품의 활성화가 필요하다는 입장이다.
특히 최근의 사태로 인해 가장 리스크가 부각되고 있는 비은행권 부동산 PF 금융에 대한 전반적인 모니터링과 관리시스템이 필요하다는 입장이다. 이를 위해 “비은행 부동산 PF 금융의 범위를 설정하고, 관련 데이터를 획득할 수 있는 경로나 데이터의 주기적 공개를 제도화해야 한다”면서 “또한 상품별·업권별·자산규모별 리스크 규모를 측정할 수 있는 평가체계(Valuation)와 관리지표 등을 구축해야 한다”고 지적했다.