국토연구원, 자산 불평등·부동산시장 왜곡 문제점과 실태 분석
[중소기업투데이 박주영 기자] 집값 폭등과 투기 등 부동산 시장의 왜곡, 자산 불평등이나 양극화는 국가, 사회가 해결해야 할 가장 큰 과제로 꼽힌다. 그런 가운데 우리나라의 불평등 현황과 세대 간 사회 이동 추세를 고려하면 소득 하위 10%에 속하는 가구가 ‘평균 소득’ 수준으로 이동하는 데는 고·증조부터 다섯 세대가 흘러야 가능하다는 연구 결과가 나왔다. 이는 OECD 평균인 4.5세대 보다 약간 긴 것이다.
국토연구원 이형찬 본부장 연구팀은 ‘부동산자산 불평등의 현주소와 정책과제’ 제하의 국토정책 브리프를 통해 이런 내용의 시장 왜곡과 불평등의 문제점, 실태를 분석하고, 나름의 처방을 제시해 관심을 끌고 있다. 연구팀 설명대로라면 빈곤층이 평균소득 수준까지 도달하려면 5세대가 걸리는데, 이는 사실상 계층이동이나 신분상승이 특별한 예외를 제외하곤 불가능한 셈이다.
연구팀에 따르면 부동산자산을 통한 부의 축적 형태, 자산 증식에 대한 태도 등은 세대에 따라 차이가 있다. 연구팀에서 수행한 ‘부동산자산 불평등의 인식에 대한 집단심층토의’ 결과 베이비부머 세대는 본인(배우자)의 금융자산, 근로소득 등 자신들이 축적한 금융자산과 현금으로 부동산자산 구매(임차)를 위한 초기 자본을 마련했다. 반면에 에코세대는 부동산자산 구매(임차)를 위해 대출과 함께 상속·증여 등과 같은 부모세대에 대한 의존이 높아졌다. 부동산 투자에 대한 태도 역시 세대차가 있다. 에코세대는 부동산을 통한 자산 증식에 대체로 적극적이지만, 포스트 베이비부머와 베이비부머세대는 소극적인 성향을 보였다.
자산 불평등의 내역을 보면 총자산의 불평등이 가장 크고, 금융자산, 실물자산 순으로 큰 것으로 나타났다. 연구팀에 따르면 총자산 불평등 정도는 금융자산 15.9%, 거주주택자산 67.0%, 거주주택 외 자산 14.8%, 기타 실물자산은 2.4%로 나타났다. 특히 수도권의 자산 불평등도가 비수도권보다 크며, 전세나 월세로 사는 가구의 자산 불평등 정도가 자기집을 갖고 있는 가구의 자산 불평등 수준보다 훨씬 더 컸다. 수도권의 경우 금융·실물·부동산·거주주택 자산 등 자산 항목 대부분에 비수도권보다 자산 불평등 정도가 높았다. 그 중에서도 최근의 집값 폭등과 같은 부동산시장 왜곡에서 보듯 주택자산의 불평등 정도차가 가장 컸다.
자산 불평등 정도는 자가주택 보유기간이 길수록, 자본차익 규모가 클수록 낮게 나타났다. 이는 주택자산 가치가 상승하기 때문이다. 총자산 불평등 정도를 키우는데는 거주하는 주택자산 불평등 정도가 가장 많이 작용했다. 즉 거주주택의 자본차익도 상당부분 불평등 정도를 키우고 있어, 주택자산 가치 뿐만 아니라 주택가격 상승이 불평등을 심화하는 것으로 확인됐다. 결국 거주 주택자산이 총자산 불평등 정도를 가장 많이 키우고 있는 것이다. 거주 주택자산을 다시 구매가격과 자본차익으로 구분하면, 주택구매 당시 구매가격이 45.0%, 현재까지 (미실현) 자본차익이 22.0% 가량 차지하는 것으로 나타났다.
그런 가운데 이런 부동산 시장의 왜곡과 자산 불평등을 완화하려면 조세와 재정, 금융 등 유형별로 정책을 개발해야한다는 처방이다. 연구팀은 부동산자산 불평등을 완화하기 위한 정책방안을 부동산 관련 조세정책, 재정정책(공급정책), 금융정책과 개발이익환수정책으로 유형화해 정책과제를 제안했다.
조세정책 특히 양도소득세는 공제와 감면 제한, 상속세와 증여세제는 급격한 누진세율 적용과 공제범위 제한, 종합부동산세제는 공정시장 가액비율 일치와 공시가격 현실화를 추진해야 한다는 조언이다. 재정정책의 경우는 공급 확대를 위해 지속적인 저렴주택 공급, 사회적 협동조합이나 사회적 경제 등을 통한 운영을 확대할 필요가 있다는 지적이다.
금융정책 부문에선 저소득층이나 저자산층을 위한 금리 및 세제 지원 확대, 지속적인 부동산시장 안정화 대책이 필요하다는 주문이다. 또한 이익환수정책을 적절히 구사할 필요가 있다고 지적한다. 즉, 법 취지에 맞게 부과 범위를 확대하고 부과 대상 사업을 포괄적으로 전환하며, 환수금의 기금화 방안을 마련할 필요가 있다는 주문이다.