금융위, 장단기 금리역전에 따라...
'깡통전세' 우려 줄일 상품도 내놓을 방침
[중소기업투데이 정민구 기자] 최근 기준금리 인하에 따라 정부가 '주담대(주택담보대출) 갈아타기' 상품을 출시하는 한편 '깡통전세' 우려를 줄이는 상품도 곧 출시될 전망이다.
금융위는 23일 손병두 금융위 부위원장 주재로 '주택금융개선 T/F 회의'를 열고 이같은 계획을 밝혔다. 금리인하 및 장단기 금리 역전 등 주택금융시장의 변동 상황을 점검하고 시장 변화에 따른 주택금융 지원방향을 공유했다. 이에 따라 정부가 기준금리 인하 등 '금리역전' 현상과 관련해 변동금리·준고정금리 대출을 저금리의 고정금리로 대환하는 '주택담보 대출 갈아타기 상품' 출시 계획을 마련한다는 방침이다. 아울러 전세보증금 보호 강화를 위한 상품을 올해 안으로 출시, 전세입주자들의 걱정을 줄일 계획이다.
지난 18일 기준금리 인하는 미중 무역갈등, 경기하강 우려 등에 대비하기 위해 정책적으로 경기대응 하기 위한 조치였지만, 시중은행의 주택담보대출 취급금리와 연동되는 금융채 5년물, 코픽스 금리는 1년새 각각 0.5%, 0.2% 가량 떨어지면서 장단기 금리 역전 현상이 지속적으로 나타나고 있다.
이에 따라 변동금리로 주담대를 받았던 소비자들이 고정금리 주담대로 대환하려는 수요가 증가하고 있다는 현실을 감안한 금융위의 대응책인 것이다. 지난 1분기 고정금리 대출 잔액은 12조6000억원 늘어나면서 최근 3년간 최대 증가세를 기록한 바 있다. 하지만 대환대출은 신규대출에 해당되는 만큼 새로운 LTV(주택담보인정비율) 규제 등을 적용해야 하고, 강화된 LTV 규제비율을 적용하면 기존 만큼 대출을 받을 수 없는 상황이 발생한다.
이 같은 문제를 해결하기 위해 정부는 정책모기지 공급여력을 활용해 서민·실수요자 저가주택 보유자 중심으로 저리의 대환용 정책모기지 공급할 계획이다. 15년 안심전환대출 사례와 환경변화를 분석해 시장상황에 알맞은 요건을 설정하게 된다. 변동금리 대출을 기존대출의 범위 내에서 저리의 장기·고정금리 정책모기지로 대환해 준다. 금리변동 위험이 존재하는 '준고정금리' 대출도 대환대상에 포함시킨다. 대상과 범위는 추후결정 되는데, 여기에 대출한도 축소로 대환이 곤란하지 않도록 대환 시 LTV 70%, DTI 60%를 기존 정책모기지와 동일하게 적용한다. 다만 대환에 따른 중도상환수수료(최대 1.2%) 등을 고려해 최대 1.2%까지 증액 대환할 예정이다.
전세자금 대출도 유사하다. 2분기 들어 전세시장은 전반적인 안정세를 회복하고 있지만 여전히 일부 지역은 차별화가 발생하고 있다. 2년 전과 비교해 전세 가격은 전국이 1.9% 오른 반면 경남은 8% 넘는 증가세를 보였다. 여기에 이른바 '갭투자'로 인한 보증금 반환 거부 등 세입자 피해가 늘어나면서 관련 대책이 시급한 상황이다. 정부가 전세금 미반환 위험을 선제적으로 예방하기 위해 반환보증을 확대하고, 세입자의 선순위 확인(등기부, 전입세대열람원 등) 노력을 유도하고 있어 전세 세입자들이 주목해야 할 대목이다.
이같은 상황에서 정부는 전세금 미반환 사례가 발생할 경우 주택금융공사가 우선적으로 미반환 전세금을 지급하고, 임대인에게 채권을 회수하는 방식을 마련할 방침이다. 아울러 주금공 대출 이용자의 반환보증료 부담은 축소하고, 다가구, 빌라 등에 거주하는 세입자도 가입이 가능하도록 해서 전세금을 떼일 위험을 최대한 줄인다는 복안이다.
또 세입자가 선순위 대출 및 전세금이 많은 고위험주택 여부를 사전확인 할 수 있도록 전세대출보증 이용 시 전세금반환보증 가입가능 여부를 의무화하고 이를 보증기관이 확인하는 방안도 검토, 시행할 계획이다.
이밖에 금융위는 주택금융개선 TF를 통해 주택금융시장 상황변화에 대응한 실수요자지원상품의 구체적 내용을 검토하는 한편 '대환용 정책모기지(가칭)'는 구체적 요건 및 공급규모, 지원요건 등을 확정하고 전산준비 등을 거쳐 8월 말 출시할 예정이다. 전세금 반환보증 프로그램의 법령상 근거 마련을 위한 시행령 개정도 8월 착수될 것으로 보인다.
손병두 금융위 부위원장은 "서민·실수요자에게 대규모의 고정·저리 정책모기지 공급해 서민층의 주거부담을 경감시키겠다"며 "전세금 미반환 예방 프로그램인 전세금반환보증 상품의 개선방안을 마련해 제도적인 보완 노력도 함께 하겠다"고 말했다.