KB경영연구소 전망...2022년 주택시장 ‘7대 이슈’
임대차법 시행 2년, 전세시장 안정, 3기 신도시와 GTX 등
[중소기업투데이 이상영 기자] 2022년의 부동산 경기와 주택시장 동향은 어떠할까. KB경영연구소는 “최근 호황이 10년 가까이 지속되었다는 점에서 2022년이 경기 조정의 변곡점이 될지를 두고 시장 내 의견이 갈리고 있다”고 전망했다. 그러나 부동산시장을 흔드는 7대 이슈가 올해 부동산 시장 향방을 결정할 것이라고 내다봤다.
이에 따르면 ▲임대차법 시행 2년, 전세시장 안정 여부 ▲수도권 주택시장을 뒤흔드는 3기 신도시와 GTX ▲지방 주택시장, 동반 상승에서 차별화 장세로 전환 여부 ▲비아파트 및 외곽지역의 부상과 지속 가능성 여부 ▲다주택자 보유세 부담 증가와 매물 출현 가능성 ▲정부의 대규모 주택 공급계획과, 향후 진행 과정 ▲두 번의 선거, 그리고 주택시장 등이다.
이에 따르면 우선 임대차법 시행 2년, 전세시장 안정 여부가 관건이다. 2020년 이후 급등세를 보이던 전세시장은 임대차법이 시행 2년 차에 접어들면서 다소 안정세를 보이고 있다. 갱신 계약 만료, 높은 전세가격, 전세대출 규제 등 변수를 감안할 때 올해 전세시장 변화에 유의할 필요가 있다는 주문이다.
수도권 주택시장을 뒤흔드는 3기 신도시와 GTX도 변수다. 3기 신도시와 GTX 사업이 본격화되면서 수도권 주요 지역 주택가격을 자극. 장기적으로 사업 추진에 따른 긍정적 영향이 존재하는 한편, 단기적으로 급등한 일부 지역의 가격 조정 가능성이 존재한다.
지방 주택시장이 동반 상승에서 차별화 장세로 전환할 것인지 여부다. 풍선효과로 5개광역시에서 시작된 상승세가 기타 지방으로 확대되고 있다. 그러나 금리 상승과 대출 규제 영향으로 매수 심리가 크게 위축되면서 공급물량과 투자 수요가 증가한 지역의 가격 조정 가능성이 존재한다.
비아파트 및 외곽지역의 부상과 지속 가능성도 변수다. 주요 지역의 높은 아파트 가격 부담으로 주택 수요층이 이동하면서 2021년 비아파트와 외곽 지역에 서 급격한 가격 상승세를 시현. 다만 최근 주택시장 위축세가 이들 지역까지 확대될 우려가 제기되고 있다.
다주택자 보유세 부담 증가와 매물 출현 가능성도 지켜볼 일이다. 즉 다주택자의 종합부동산세 부담이 2021년에 이어 2022년에도 증가할 것으로 예상되는 가운데, 다주택자의 고가 주택 증여, 중저가 주택 매각으로 주택가격 양극화 현상이 심화될 우려가 존재한다.
정부의 대규모 주택 공급 계획이나, 향후 진행 과정도 주목할 만하다. 정부의 200만 호 이상 주택 공급 계획에도 단기적인 주택 부족 현상이 예상되는 가운데, 향후 필요한 지역에 균형 있는 주택 공급이 추진되지 않을 경우 수급 불균형에 따른 공급 과잉 우려가 존재한다.
두 번의 선거도 큰 변수다. 과거 선거가 주택시장에 미치는 영향은 두드러지지 않았으며, 경기 상황에 따라 정책 방향이 달라질 가능성이 존재한다. 대선 주자들이 주택 공약을 제시하고 있으나, 선거 이후 정책 방향이 중요하다는 지적이다.
연구소는 이런 변수들을 전제하며 “최근의 시장 상황과 주요 지표를 보면, 2022년은 주택매매가격 상승폭이 크게 줄면서 조정을 받을 가능성이 높아 보인다”고 밝혔다. 이에 따르면 우선 주택가격 상승세가 2020년 하반기에 이어 2021년까지 지속되면서 시장 내 가격 상승에 대한 기대감이 형성되었으나 연말 이후 높은 가격에 대한 우려가 확대되고 있다. 여전히 주택은 우량 자산이라는 믿음이 강하지만, 높은 비용을 부담해야 하는 신규 수요자에게 조정 가능성이 존재한다고 전망했다.
특히 대출 금리가 상승한 가운데 금리 인상까지 예상되고 있어, 대출에 대한 부담은 커질 것으로 내다봤다. 소득에 비해 과도한 가격 상승, 정부의 지속적인 규제로 인한 세부담 증가 등으로 가격 상승 압력은 점차 낮아질 것으로 보인다. 입주물량이 다소 증가하고, 정부가 시장에 지속적으로 공급 시그널을 주고 있다는 점도 주택가격 안정에 무게를 두게 한다. 주택시장의 지표와 실제와의 괴리를 고려하면 시장의 체감경기는 더 낮을 것이며, 주택가격이 하락하는 단지도 상당수 나올 가능성이 있다.
한편 전세시장은 물량 부족 문제를 단기간에 해결하기 어려워 당분간 불안정한 상황이 지속될 가능성이 크다. 기존 전세 물건 확보가 제한적인 상황에서 제도 안착까지 상당한 기간이 소요될 것이기 때문이다. 임대차법 시행 2주년을 맞아 기존 매물이 거래되기 시작하면 가격 상승폭이 현재보다 확대될 가능성은 낮으나, 임차인들의 혼란이 가중될 수 있다. 최근 전세가격이 지속적으로 상승하면서 재계약이 부담스러울 수밖에 없기 때문이다. 이 경우 가격 상승분 일부를 월세로 전환하거나, 외곽 지역으로 이사해야 할 수도 있다. 전세가격 상승과는 별개로 전세시장 안정이 2022년 주택시장의 가장 큰 화두가 될 것이란 전망이다.